Lage auf dem Wohnungsmarkt besorgniserregend – Neubauaktivitäten brechen ein, das Mietniveau steigt

02. April 2024

Der Immobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main gerät angesichts der Gemengelage aus schwierigen wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen vor Ort und wachsenden geopolitischen Risiken unter Druck. Eine im Januar 2024 durchgeführte Umfrage unter den Mitgliedern der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main bestätigt, dass Nachfrage und Angebot von Kaufimmobilien gesunken und im Zuge dessen die Preise im Jahresverlauf 2023 zum Teil stark gefallen sind.

Im Rahmen der Veröffentlichung des aktuellen Wohnungsmarktberichtes der Frankfurter Immobilienbörse sagt Ulrich Caspar, Präsident der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main: „Die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilien-markt im IHK-Bezirk sind weiterhin besorgniserregend. Zwar sind die Immobilien-preise in den letzten Monaten stark gefallen, aufgrund der gleichzeitig gestiegenen Baukosten und den hohen Grundstückspreisen befindet sich die hiesige Baudynamik jedoch im Sinkflug. Das ist ein schlechtes Signal in Zeiten des zunehmen-den Fach- und Arbeitskräftemangels, wo beziehbarer Wohnraum dringend benötigt wird“.

Sowohl bei den Eigentumswohnungen als auch auf dem Häusermarkt im IHK-Bezirk ist nach Angaben der Frankfurter Immobilienbörse die Nachfrage um 73 Prozent und das Angebot um 55 Prozent zurückgegangen. Die Expertinnen und Experten nennen dafür mehrere Gründe: Zum einen ziehen sich ehemals Kaufinteressierte vom Markt zurück oder weichen auf den Mietwohnungsmarkt aus. Auf der Angebotsseite herrscht gleichzeitig eine abwartende Haltung in Erwartung steigender Verkaufswerte. „Über die letzten Monate hinweg sind die Preise über al-le Lagen und Ausstattungsmerkmale hinweg sowohl in Frankfurt als auch in den Städten und Gemeinden im Hochtaunus- und Main-Taunus-Kreis gesunken. Das bestätigen 95 Prozent unserer Mitglieder im Zuge der jährlichen Erhebung. Mehr als zwei Drittel geben an, dass insbesondere bei den Bestandsimmobilien mit einer schlechteren Energieeffizienzklasse die Preise zwischen fünf und 15 Prozent ein-gebrochen sind“, so Helmut Christmann, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter Immobilienbörse. „Trotz des sich abzeichnenden stabilisierenden Zinsniveaus gehen wir für die kommenden Monate vorerst von einem stagnierenden Preisgefüge mit vereinzelten Ausnahmen nach oben und unten aus“.

Wie von den Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse prognostiziert, hat sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main im Jahresverlauf zum Teil deutlich verschärft. In Frankfurt liegt die aktuelle Leerstandsquote bei 0,2 Prozent. Eine weitere Verknappung und in der Folge weitere Mietanstiege sind daher zu erwarten. „Die Spitzen- und Schwerpunktmieten sind im IHK-Bezirk im Jahresverlauf 2023 erneut gestiegen. Die Wohnungsmieten liegen in den westlichen Frankfurter Stadtteilen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Mit zunehmender Nähe zur Innenstadt liegen die Schwerpunktmieten bei 14 Euro und in den Gründerzeitvierteln und den Neubaugebieten durchschnittlich zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. In den beiden Landkreisen beträgt die Schwerpunktmiete in den Städten und Gemeinden des Hintertaunus im Schnitt 7,50 Euro pro Quadratmeter. Mit zunehmender Nähe zu Frankfurt liegt die-se beispielsweise in Friedrichsdorf, Hattersheim, Kelkheim und Sulzbach zwischen 10 und 11 Euro und in Bad Soden, Eschborn und Kronberg bei 12,25 Euro pro Quadratmeter“, erläutert Helmut Christmann.

Auch der Blick auf die kommenden Monate bleibt laut den jüngsten Ergebnissen der IHK-Konjunkturumfrage in der Bau- und Immobilienbranche weiterhin angespannt. Das Baugewerbe korrigiert die zuletzt sehr negativen Einschätzungen et-was nach oben – mit einer Steigerung des Geschäftsklimaindexes von zuletzt 77 auf 94 Punkte liegt er aber weiterhin unter der Wachstumsschwelle von 100 Punk-ten. Der Geschäftsklimaindex der Immobilienwirtschaft sinkt hingegen wieder geringfügig von 103 auf 101 Punkte. „Die konjunkturelle Lage der Bau- und Immobilienwirtschaft – während der Coronapandemie noch ein Stabilitätsanker – bleibt besorgniserregend. Durch die Steigerungen der Energie-, Rohstoff- und Materialprei-se auf der einen und den zunehmenden regulatorischen und bürokratischen Auf-lagen auf der anderen Seite ist der Wohnungsbau zum Erliegen gekommen. Im europäischen Vergleich sind die Neubauzahlen in Deutschland am stärksten zu-rückgegangen. Die Baugenehmigungen in Hessen liegen im Jahr 2023 24 Prozent unter dem Vorjahreswert. Das ist nicht nur für Kaufinteressierte eine schlechte Nachricht, sondern auch für Mieterinnen und Mieter. Die Erwartung ist, dass die Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen auch im Jahr 2024 weiter steigen werden“, fasst Helmut Christmann das Spannungsfeld zusammen.

„Insbesondere die Überregulierung wird mehr und mehr zum Bremsfaktor für Neubauaktivitäten und energetische Modernisierungen alter Häuser. Der ohnehin schon angespannte Wohnungsmarkt wird durch kleinteilige Regelungen und besonders ambitionierte Ziele im Klimaschutz zusätzlich belastet. Neben europäischen Richtlinien und nationaler Gesetzgebung kommen dann außerdem noch die einzelnen Bauordnungen der Länder plus zum Teil weitreichende kommunale Satzungen hinzu“, ergänzt Ulrich Caspar und appelliert an die Politik, nun Maß-nahmen zu ergreifen, um die Investitionsbereitschaft anzukurbeln.

Für die Expertinnen und Experten der Frankfurter Immobilienbörse gibt es gleich mehrere Hebel, die kurz-, mittel- und langfristig den Immobilienmarkt entlasten würden. „Die aktuellen Baukosten könnten durch die Reduzierung von Standards und den Abbau von Vorschriften, zum Beispiel beim Dachausbau und den stark gestiegenen energetischen Anforderungen gesenkt werden. Darüber hinaus könnten steuerliche Entlastungen wie die Einführung der immer noch nicht beschlossenen degressiven AfA, eine Senkung der Grunderwerbsteuer sowie eine ermäßigte Mehrwertsteuer auf Bauleistungen den Markt wieder beleben“, zeigt Caspar mögliche Lösungsansätze auf. „Durch die genannten Maßnahmen wird die Baudynamik wieder angekurbelt, was dann wiederum die entgangenen Steuer-einnahmen kompensiert“.

Im Wohnungsmarktbericht hat die Frankfurter Immobilienbörse zu allen Gemeinden im IHK-Bezirk Frankfurt am Main Angaben zu den aktuellen Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Einfamilienhäusern, Baugrundstücken sowie zu den Jahresmietfaktoren und den Preisen für Mietwohnungen zusammengetragen. Der vollständige Marktbericht kann hier heruntergeladen werden: www.frankfurt-main.ihk.de/wohnungsmarktbericht