Wirtschaftliche Rahmenbedingungen hinterlassen Spuren auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im IHK-Bezirk
18. Oktober 2024
Die wirtschaftlichen und konjunkturellen Entwicklungen sowie das gestiegene Preisniveau machen den Unternehmen zu schaffen und haben Spuren auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hinterlassen.
„Der Gewerbeimmobilienmarkt ist aufgrund der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sowie konjunktureller und struktureller Wachstumsschwäche weiterhin angespannt. Zum einen ist bei der Anmietung von neuen Flächen eine Zurückhaltung der Unternehmen festzustellen und zum anderen lässt die Baudynamik nach, wodurch das verfügbare Angebot schrumpft“, sagt Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main, anlässlich der Veröffentlichung des Gewerbemarktberichts 2024 der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main. „Strukturelle Veränderungsprozesse beeinflussen weiterhin den Markt. Neben den durch immer höhere Standards steigenden Baukosten sind es Faktoren wie die zunehmende Unsicherheit der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und des immer stärker drohenden Arbeitskräftemangels, die Unternehmen von Investitionen in neue Räumlichkeiten abhalten. Das hat Auswirkungen auf den quantitativen Flächenumsatz in allen Segmenten“, so Caspar weiter.
Flächenumsatz bei Büroimmobilien deutlich unter dem Durchschnitt
Nach der grundsätzlichen Anmietungszurückhaltung im Zuge des Ukraine-Krieges und dem damit zusammenhängenden Anstieg der Energiepreise sowie der hohen Inflation hat sich der Transaktionsmarkt für Büroflächen im Frühjahr ein Stück weit erholt. Insgesamt belief sich der Flächenumsatz bei Büroimmobilien in Frankfurt am Main bis zur Jahresmitte 2024 auf 215.000 Quadratmeter und somit 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Im bundesweiten Ranking belegt die Mainmetropole den dritten Platz hinter München (293.000 Quadratmeter) und Berlin (281.000 Quadratmeter). Hierbei wurden 72 Prozent des Umsatzes durch kleine und mittlere Abschlüsse bis 5.000 Quadratmeter generiert. Generell lässt sich in diesem Segment eine intensivere Nachfrage im Vergleich zu den Vorjahren erkennen.
Nach der grundsätzlichen Anmietungszurückhaltung im Zuge des Ukraine-Krieges und dem damit zusammenhängenden Anstieg der Energiepreise sowie der hohen Inflation hat sich der Transaktionsmarkt für Büroflächen im Frühjahr ein Stück weit erholt. Insgesamt belief sich der Flächenumsatz bei Büroimmobilien in Frankfurt am Main bis zur Jahresmitte 2024 auf 215.000 Quadratmeter und somit 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Im bundesweiten Ranking belegt die Mainmetropole den dritten Platz hinter München (293.000 Quadratmeter) und Berlin (281.000 Quadratmeter). Hierbei wurden 72 Prozent des Umsatzes durch kleine und mittlere Abschlüsse bis 5.000 Quadratmeter generiert. Generell lässt sich in diesem Segment eine intensivere Nachfrage im Vergleich zu den Vorjahren erkennen.
Im Jahr 2024 zeigt der Frankfurter Büroflächenmarkt ähnlich wie im Vorjahr einen moderaten Anstieg bei Spitzen- und Durchschnittsmieten. Unternehmen konzentrieren sich dabei weiterhin auf hochwertige und moderne Flächen in erstklassigen Lagen. Dies führt dazu, dass die Schwerpunktmieten in fast allen Frankfurter Stadtteilen um rund 50 Cent gestiegen sind. Niederrad weist dabei mit 18,50 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Spitzenmieten für Büroflächen in Frankfurt auf. Das Bankenviertel erzielt hingegen, wie auch in den Vorjahren, die höchsten Mieten von bis zu 48 Euro pro Quadratmeter.
Helmut Christmann, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main, zu den Entwicklungen: „Die Unternehmen bevorzugen moderne Flächen, die den aktuellen ESG-Prinzipien (ESG = Environmental Social Governance) und neuen Bürokonzepten wie New Work entsprechen. Daher sind insbesondere Flächen im höheren Preissegment nachgefragt, auch um in Zeiten des Fachkräftemangels die Mitarbeitergewinnung und -bindung positiv zu beeinflussen“.
Einzelhandelsimmobilienmarkt bleibt unter Druck
Die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien ist in Frankfurt wie auch bundesweit angespannt und wird von hohem Leerstand sowie Ladenschließungen geprägt. Spürbar wird dieser Umstand insbesondere auf der Zeil, im Bahnhofsviertel sowie in manchen Stadtteilzentren. Strukturell ist in letzteren auch eine Verschiebung von ehemaligen Einzelhandelsstraßen hin zu Gastronomiemeilen - wie im Frankfurter Nordend oder in Bornheim - zu beobachten.
Die Situation auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien ist in Frankfurt wie auch bundesweit angespannt und wird von hohem Leerstand sowie Ladenschließungen geprägt. Spürbar wird dieser Umstand insbesondere auf der Zeil, im Bahnhofsviertel sowie in manchen Stadtteilzentren. Strukturell ist in letzteren auch eine Verschiebung von ehemaligen Einzelhandelsstraßen hin zu Gastronomiemeilen - wie im Frankfurter Nordend oder in Bornheim - zu beobachten.
Die Mieten auf der Zeil sind von ihrem Höchststand von 280 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 auf 260 Euro im Jahr 2024 gesunken. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Zurückhaltung der Einzelhändler bei der Anmietung neuer Flächen wider, bedingt durch die unsichere Wirtschaftslage und das veränderte Konsumverhalten, wie den Anstieg des Onlineshoppings. Vor diesem Hintergrund sinkt auch der Bedarf für großflächigen Einzelhandel über mehrere Stockwerke. Im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt mit den Spitzenmieten hinter München und Berlin.
Der IHK-Präsident Caspar fasst die Marktlage folgendermaßen zusammen: „Steigende Preise und schwache Konjunkturerwartungen sorgen dafür, dass die Umsatzerwartungen für die kommenden Monate deutlich zurückgehen. Neben Geschäftsaufgaben und Leerständen, die insbesondere in der Stadt Frankfurt die Folge einer schlechteren Erreichbarkeit der Unternehmen durch zahlreiche Straßensperrungen sowie den Wegfall von Parkplätzen sind, dämpft auch das Preisniveau für Einzelhandelsimmobilien in der Region“.
In einigen Städten in den Landkreisen besteht vergleichsweise eine stabilere Lage für Einzelhandelsstandorte, bedingt durch Bevölkerungswachstum und hohe Kaufkraft. Im Vergleich zu Frankfurt lassen sich nur leichte Mietpreissenkungen sowie deutlich konstantere Mietpreise bis hin zu leichten Preissteigerungen feststellen. Eine Senkung der Mietpreise für Einzelhandelsflächen verzeichnet im Main-Taunus-Kreis nur Kriftel mit Schwerpunktmieten in 1-a-Lage auf 11 Euro und 1-b-Lage auf 7 Euro. Darüber hinaus registrieren Eschborn, Schwalbach und Sulzbach leichte Mieterhöhungen. Im Hochtaunuskreis erreichen die Schwerpunktmieten in Toplagen in Bad Homburg mit 42,50 Euro pro Quadratmeter einen Höchststand.
„Warenhäuser und großflächige Einzelhandelsformate verlieren zunehmend an Bedeutung und es finden auf den Einkaufsstraßen in der Region verstärkt Umwidmungen – in Freizeit-, Event-, Büro-, Dienstleistungs- oder Gastronomieflächen – statt“, so Helmut Christmann weiter.
Angebotsengpass bei Logistikflächen verschärft sich
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte die Logistikregion Frankfurt am Main eine positive Zwischenbilanz für das erste Halbjahr 2024 vorweisen. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 195.000 Quadratmetern wurde der langjährige Halbjahresdurchschnitt von 255.000 Quadratmetern zwar um knapp 24 Prozent verfehlt, dennoch konnte eine Umsatzsteigerung von rund 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sowie die Spitzenposition im Standortvergleich registriert werden. Besonders hervorzuheben ist der hohe Neubauanteil am Flächenumsatz, der mit 64 Prozent den höchsten Wert unter den bedeutenden Logistikmärkten erreichte. Obwohl dieser hohe Anteil in Frankfurt erfreulich ist, bleibt er angesichts der weiterhin knappen Flächenangebote eine Momentaufnahme.
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen konnte die Logistikregion Frankfurt am Main eine positive Zwischenbilanz für das erste Halbjahr 2024 vorweisen. Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 195.000 Quadratmetern wurde der langjährige Halbjahresdurchschnitt von 255.000 Quadratmetern zwar um knapp 24 Prozent verfehlt, dennoch konnte eine Umsatzsteigerung von rund 52 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sowie die Spitzenposition im Standortvergleich registriert werden. Besonders hervorzuheben ist der hohe Neubauanteil am Flächenumsatz, der mit 64 Prozent den höchsten Wert unter den bedeutenden Logistikmärkten erreichte. Obwohl dieser hohe Anteil in Frankfurt erfreulich ist, bleibt er angesichts der weiterhin knappen Flächenangebote eine Momentaufnahme.
„Ohne die längst überfällige Ausweitung von Flächen für Gewerbe, Industrie und Verkehrswege wird sich der Mangel an Angeboten im IHK-Bezirk Frankfurt aufgrund einer abnehmenden Bautätigkeit weiter verschärfen“, kommentiert der IHK-Präsident Caspar die Entwicklungen auf dem Gewerbeflächenmarkt. „Durch die steigenden energetischen Anforderungen und neue Arbeitskonzepte wächst die Nachfrage der Endkunden nach hochwertigen Flächen in allen Bereichen. Hinzu kommt die im Internetknotenpunkt Frankfurt stetig wachsende Anzahl an Rechenzentren. Die Ausweisung von Bauland und die schnelle Schaffung marktfähiger Gewerbe- und Industrieflächen für die wirtschaftliche Entwicklung sind daher essenziell für die Zukunft des Standorts. Die Politik sollte jetzt zukunftsorientiert handeln und gleichermaßen wirksame wie effiziente Entscheidungen treffen“, fordert Caspar abschließend.
„Die Hauptbremse des Marktes ist das Fehlen von Grundstücken für Neubauten sowie das Nicht-Vorhandensein passender Bestandsimmobilien. Aufgrund des Mangels an Expansionsmöglichkeiten verlängern Unternehmen vermehrt ihre bestehenden Mietverträge, was zu einer geringeren Fluktuation auf dem Logistikflächenmarkt geführt hat“, erklärt Helmut Christmann. „Dennoch bleibt die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen sowie Produktionsstandorten an vielen Standorten hoch, vor allem durch den Erweiterungsbedarf ansässiger Unternehmen und dem Interesse überregionaler Ansiedlungswilliger. Deshalb ist eine Baulandoffensive von politischer Seite dringend erforderlich“, fügt Christmann hinzu.
Der Gewerbemarktbericht der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main gibt einen Überblick über die Marktpreise für Büro-, Einzelhandels-, Logistik- und Produktionsflächen im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Der vollständige Marktbericht kann unter www.frankfurt-main.ihk.de/gewerbemarktbericht kostenfrei heruntergeladen werden.