Grundlagen zum Berufszugang und zur Berufsausübung

Jeder, der gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen vermitteln oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will, bedarf der Erlaubnis.

Darüber hinaus besteht die Verpflichtung, sich unverzüglich nach Aufnahme der Tätigkeit in das Vermittlerregister nach § 11a Absatz 1 GewO eintragen zu lassen. Die Pflicht zur Eintragung besteht auch hinsichtlich der unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkenden oder in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlichen Personen unverzüglich nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.

Unter den Begriff „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge“ im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB fallen entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Unter den Begriff der „entgeltlichen Finanzierungshilfe“ im Sinne des § 506 BGB fallen der entgeltliche Zahlungsaufschub sowie die sonstigen entgeltlichen Finanzierungshilfen, die sich auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten beziehen. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub gilt als entgeltlicher Zahlungsaufschub, wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird.

Die Vermittlung von Bausparverträgen wird von § 34i Absatz 1 GewO nicht erfasst, weil Bausparverträge als solche keine Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB sind. Sie bilden allerdings eine Grundlage für den etwaigen späteren Abschluss eines Bauspardarlehensvertrags, bei dem es sich oftmals um einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag handeln wird, bei dem es sich aber auch um einen Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag handeln kann.

Nach § 34i Absatz 2 GewO sind, angelehnt an die Vorschriften für Versicherungsvermittler und -berater, Finanzanlagenvermittler und Honorar-Finanzanlagenberater, folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

Notwendig ist ferner, dass der Gewerbetreibende seine Hauptniederlassung oder seinen Hauptsitz im Inland hat und seine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler auch im Inland ausübt.

Die Sachkundeprüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Im schriftlichen Teil wird geprüft, ob der Prüfling die grundlegenden fachlichen und rechtlichen Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobiliardarlehensvermittlung erworben hat und diese praktisch anwenden kann. Der praktische Teil der Prüfung wird als Simulation eines Kundenberatungsgesprächs durchgeführt, in dem der Prüfling kundengerechte Lösungen entwickeln und anbieten muss. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der praktische Teil der Prüfung nicht zu absolvieren (s. § 3 Absatz 5 ImmVermV).

Für die Sachkundeprüfung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig. Die Prüfung ist bundesweit einheitlich. Der Prüfling kann bei jeder IHK zur Sachkundeprüfung antreten, die die Sachkundeprüfung anbietet. Die IHK Frankfurt am Main bietet die Prüfung an.

Details, welche Kenntnisse bei der Sachkundeprüfung verlangt werden und welche Qualifikationen die Sachkundeprüfung ersetzen, werden durch die Verordnung über die Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Gemäß § 4 ImmVermV sind die folgenden öffentlich-rechtlichen bzw. staatlich anerkannten Abschlüssen einer erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung „Geprüfte/-r Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK“ (nach §§ 1 ff. ImmVermV) gleichgestellt:

§ 4 ImmVermV:

(1) Folgende Berufsqualifikationen und deren Vorläufer oder Nachfolger sind als Nachweis der erforderlichen Sachkunde gleichgestellt:

1. Abschlusszeugnis

a.) als Immobilienkaufmann oder -kauffrau,
b.) als Bankkaufmann oder -kauffrau,
c.) als Sparkassenkaufmann oder -kauffrau,
d.) als Kaufmann oder Kauffrau für Versicherungen und Finanzen
„Fachrichtung Finanzberatung“, wenn

aa) die Abschlussprüfung auf der Grundlage der bis zum 31. Juli 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen vom 17. Mai 2006 (BGBl. I S. 1187) abgelegt wurde
oder
bb) die Abschlussprüfung nach der ab dem 1. August 2014 geltenden Fassung der Verordnung über die Berufsausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen/zur Kauffrau für Versicherungen und Finanzen abgelegt wurde und der Antragsteller die Wahlqualifikationseinheit „Private Immobilienfinanzierung und Versicherungen“ gewählt hat,

e.) als Geprüfter Immobilienfachwirt oder als Geprüfte
Immobilienfachwirtin,
f.) als Geprüfter Bankfachwirt oder als Geprüfte Bankfachwirtin,
g.) als Geprüfter Fachwirt oder Geprüfte Fachwirtin für
Finanzberatung oder
h.) als Geprüfter Fachwirt oder Geprüfte Fachwirtin für
Versicherungen und Finanzen;

2. ein Abschlusszeugnis als Finanzfachwirt (FH) oder Finanzfachwirtin (FH) mit einem abgeschlossenen weiterbildenden Zertifikatsstudium an einer Hochschule, wenn zusätzlich eine mindestens einjährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt;

3. ein Abschlusszeugnis als Geprüfter Fachberater oder Geprüfte Fachberaterin für Finanzdienstleistungen, wenn zusätzlich eine mindestens zweijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung vorliegt.

(2) Der erfolgreiche Abschluss eines mathematischen, wirtschafts- oder rechtswissenschaftlichen Studiums an einer Hochschule oder Berufsakademie wird als Nachweis anerkannt, wenn die erforderliche Sachkunde bei der antragstellenden Person vorliegt. Dies setzt in der Regel voraus, dass zusätzlich zu dem Abschluss eine mindestens dreijährige Berufserfahrung im Bereich der Immobiliardarlehensvermittlung nachgewiesen wird.

Gemäß § 20 ImmVermV steht ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkatalogs der deutschen Bausparkassen des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e. V., der Industrie- und Handelskammer Potsdam, der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen, der Sparkassenakademie Niedersachsen, der Sparkassenakademie Schloss Waldthausen, der Sparkassenakademie Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig Holstein/Niederlassung Lübeck oder der Beruflichen Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (BFZ) gemeinnützige GmbH der erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung gleich.

a) Registrierung von Angestellten

Alle Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen im Vermittlerregister eingetragen werden.

b) Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit von Angestellten

Alle Angestellten, die bei der Vermittlung oder Beratung (nicht zwangsläufig unmittelbar!) mitwirken oder die in leitender Position für diese Tätigkeit verantwortlich sind, müssen einen Sachkundenachweis haben und zuverlässig sein.

Der Vermittler ist verpflichtet, Sachkundenachweis und Zuverlässigkeit dieser Angestellten zu überprüfen. Fehlt es daran, darf er sie nicht beschäftigen.

Erfasst werden von diesen Anforderungen sowohl die Angestellten, die unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken, direkten Kundenkontakt haben, als auch die Mitwirkenden im nichtkundenbezogenen Bereich. Damit geht die Vorschrift im Anwendungsbereich über die vergleichbare Regelung für Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO hinaus, die nur die Beschäftigten dem Sachkundeerfordernis unterwirft, die unmittelbar bei der Beratung und Vermittlung, also am „point of advice/sale“ mitwirken. Nicht erfasst werden Angestellte, die nur unterstützende Aufgaben ausführen, die mit dem Kreditverfahren nicht zusammenhängen (z. B. Personalabteilung, IT-Bereich).

c) Vergütungsstruktur
Die Struktur der Vergütung der in dem Gewerbebetrieb beschäftigten Personen darf deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln; insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein.

Unter www.vermittlerregister.info kann jedermann online überprüfen, ob eine bestimmte Person über eine Erlaubnis als Versicherungsvermittler oder -berater, Finanzanlagenvermittler oder Honorar-Finanzanlagenberater oder als Immobiliardarlehensvermittler verfügt.

Über Immobiliardarlehensvermittler werden folgende Angaben gespeichert:

Ist der Eintragungspflichtige eine juristische Person, so werden neben ihrer Firma auch der Familienname und der Vorname der natürlichen Personen gespeichert, die innerhalb des für die Geschäftsführung verantwortlichen Organs für die Vermittlertätigkeiten zuständig sind.
In das Register sind zudem die grenzüberschreitend tätigen Immobiliardarlehensvermittler aus einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum einzutragen.

Wichtig:
Ändern sich Registerangaben, z. B. durch Umzug, Geschäftsführerwechsel oder Wechsel von Angestellten, muss der Vermittler diese Änderungen eigenständig und unverzüglich der Registerbehörde mitteilen.

Ein Honorar-Immobiliardarlehensberater ist ein Gewerbetreibender, der zu Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des § 491 Absatz 3 BGB oder zu entsprechenden entgeltlichen Finanzierungshilfen im Sinne des § 506 BGB eine unabhängige Beratung anbietet oder als unabhängiger Berater zu solchen Produkten auftritt. Hierfür gibt es keinen eigenständigen Erlaubnistatbestand, vielmehr ist eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO erforderlich.
Die Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater ist jedoch aus dem Registereintrag des Gewerbetreibenden erkennbar: Im Vermittlerregister nach § 11a GewO erfolgt auf Antrag des Gewerbetreibenden eine Angabe dazu, ob der Eintragungspflichtige als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftritt. Nach § 34i Absatz 5 GewO müssen Honorar-Immobiliardarlehensberater für ihre Empfehlung für oder gegen einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag oder eine entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfe eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen heranziehen und dürfen vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen und von ihm in keiner Weise abhängig sein.
Die Entscheidung des Gewerbetreibenden, ob er als Immobiliardarlehensvermittler oder als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftritt, bezieht sich auf seine Tätigkeit insgesamt. Daher ist dem Honorar-Immobiliardarlehensberater eine provisionsbasierte Vermittlung auch im Einzelfall nicht möglich. Die Erbringung der Beratungsleistung erfolgt vielmehr ausschließlich gegen Kundenhonorar.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2016/97 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20.01.2016 über Versicherungsvertrieb und zur Änderung weiterer Gesetze vom 20.07.2017 hat der Gesetzgeber nochmals klargestellt, dass sich die Tätigkeiten als Immobiliardarlehensvermittler und als Honorar-Immobiliardarlehensberater gegenseitig ausschließen. § 34i Absatz 5 GewO wurde durch das o. g. Gesetz um folgenden Satz 2 ergänzt: "Honorar-Immobiliardarlehensberater dürfen keine Tätigkeit als Immobiliardarlehensvermittler und Immobiliardarlehensvermittler dürfen keine Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater ausüben." Möchte ein Gewerbetreibender seine im Vermittlerregister eingetragene Tätigkeit als Honorar-Immobiliardarlehensberater hin zu einer provisionsbasierten Vermittlung oder als Immobiliardarlehensvermittler hin zu einer unabhängigen Beratung ändern, so kann er im Vermittlerregister die Angabe, dass er als Honorar-Immobiliardarlehensberater auftritt, aufnehmen bzw. löschen lassen.

a) GbR, OHG, KG, GmbH & Co. KG

Bei Personenhandelsgesellschaften hat jeder geschäftsführende Gesellschafter eine eigene Erlaubnis zu beantragen. Dies gilt auch für Kommanditisten, sofern diese Geschäftsführungsbefugnis besitzen. Die Personenhandelsgesellschaft selbst kann nicht Träger der Erlaubnis sein. Bei der GmbH & Co. KG ist die Komplementär-GmbH die Gewerbetreibende und damit erlaubnispflichtig.

b) UG, GmbH, AG
Juristische Personen beantragen die Erlaubnis selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand). Dabei müssen sowohl die Gesellschaft als auch ihr Geschäftsführer die Erlaubnisvoraussetzungen erfüllen.

Die Entscheidung über die für § 34i GewO zuständige Behörde ist den Bundesländern überlassen. In Hessen ist die Erlaubniserteilung den Kreisen und kreisfreien Städten übertragen worden. Für die Registerführung und die Abnahme der Sachkundeprüfung sind hingegen die Industrie- und Handelskammern zuständig.

Gewerbeordnung (GewO):

Immobiliardarlehensvermittlungsverordnung (ImmVermV), insbesondere

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

Im Titel „Darlehensvertrag; Finanzierungshilfen und Ratenlieferungsverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher“, §§ 488 bis 513 BGB, sowie im Untertitel „Vermittlung von Verbraucherdarlehensverträgen und entgeltlichen Finanzierungshilfen“, §§ 655a bis 655e BGB.

Artikel 247 EGBGB und § 675a BGB: Regelung der Informationspflichten

Hinzu kommen aufsichts- und gewerberechtliche Regelungen, die im Wesentlichen in der Gewerbeordnung, der Preisangabenverordnung, dem Gesetz über das Kreditwesen, in der Institutsvergütungsverordnung, im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz sowie im Versicherungsaufsichtsgesetz umgesetzt werden.

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