Gewerbeerlaubnis § 34c GewO für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter

Gewerbsmäßig tätige Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummern 1 bis 4 Gewerbeordnung (GewO) benötigen zur Ausübung ihrer Tätigkeit eine gewerberechtliche Erlaubnis.
Unter einer gewerbsmäßigen Tätigkeit versteht man eine erlaubte, selbständige und auf Dauer angelegte Tätigkeit, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird – ausgenommen die bloße Verwaltung des eigenen Vermögens, die Urproduktion und die freien Berufe. Angestellte selbständige Gewerbetreibende nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO bedürfen keiner eigenen Erlaubnis, da sie nicht selbständig tätig sind. Ob für einen konkreten Sachverhalt Gewerbsmäßigkeit zu bejahen ist, bedarf der genauen Einzelfallprüfung. Wenden Sie sich hierzu zunächst an die für Sie zuständige Behörde.
Auf dieser Seite erhalten Sie nähere Informationen zu der Erlaubnispflicht, beispielsweise welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Behörde für die Erteilung der Erlaubnis zuständig ist.

1. Definitionen

Immobilienmakler
…ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke (z. B. Verkauf, Belastung, Vermietung, Verpachtung von Grundstücken und Wohneigentum; Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden), grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbauchrecht), gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen möchte (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).
Darlehensvermittler
…ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahme von Verträgen im Sinne von § 34i Absatz 1 Satz 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen möchte (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 GewO). Ein Darlehensvertrag ist gemäß § 488 Absatz 1 BGB ein Vertrag, durch den der Darlehensgeber verpflichtet wird, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.
Hinweis: Dies gilt nicht für Verträge über grundbuchbesicherte Darlehen, sogenannte Immobiliardarlehen für Verbraucher oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen an Verbraucher. Für diese Verträge wird eine Erlaubnis nach § 34i GewO benötigt. Kontaktpersonen und nähere Informationen finden Sie hier.
Für Nachrang- oder partiarische Darlehen wird eine Erlaubnis nach § 34f GewO benötigt. Kontaktpersonen und nähere Informationen finden Sie hier.
Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen bedarf keiner Erlaubnis.
Bauträger
…ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Käufer*innen, Mieter*innen, Pächter*innen oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden möchte (§ 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 lit. a GewO). Die erlaubnispflichtigen Vorbereitungshandlungen erstrecken sich über sämtliche Tätigkeiten mit Bezug auf ein Bauvorhaben bis zum Baubeginn, etwa rechtliche, technische und wirtschaftliche Konzipierung und Auswahl der eingesetzten Architekten und Handwerker. Auch die Umsetzung des Bauvorhabens wird vom Bauträger gesteuert. Er schließt in eigenem Namen die Verträge mit den zur Umsetzung eingesetzten Personen und ist die gegenüber der Baubehörde verantwortliche Person. Keine Bauträger sind die vom Bauherrn beauftragten Generalbauunternehmer, die mit der Umsetzung der einzelnen Bauleistungen bzw. der Weitergabe an Subunternehmer betraut sind.
Baubetreuer
…ist, wer gewerbsmäßig Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen möchte. Die rein technische Baubetreuung hingegen unterliegt nicht der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO.
Wohnimmobilienverwalter
Bei dem Wohnimmobilienverwalter wird zwischen der Wohneigentumsverwaltung (WEG-Verwalter) und der Mietverwaltung (gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien) unterschieden:
a) WEG-Verwalter verwalten Gemeinschaftseigentum, welches das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der WEG gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen, umfasst. Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG, der diese nach außen hin vertritt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 des Gesetzes definiert. Darin ist der Verwalter verpflichtet, getroffene Beschlüsse sowie die Hausordnung umzusetzen, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu managen und das Vermögen einschließlich aller Rücklagen und Zahlungen zu verwalten.
b) Mietverwalter sind mit der Verwaltung von Räumen und/oder Gebäuden betraut, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden. Dabei umfassen die Aufgaben des Mietverwalters je nach Umfang und Vertragsinhalt die technische Verwaltung der Immobilie und/oder die Verwaltung der Mietzahlungen und das Erstellen der Jahreskostenabrechnung.
Die Verwaltung von Gewerbeimmobilien und Grundstücken stellt keine erlaubnispflichtige Wohnimmobilienverwaltung dar.

2. Zuständige Behörde

Beantragt wird die Erlaubnis im IHK-Bezirk Frankfurt am Main bei den Kreisverwaltungsbehörden (Landratsamt oder Ordnungsamt der kreisfreien Stadtverwaltung).
Natürliche Personen beantragen die Erlaubnis bei der Betriebsstätte, in der der räumliche Zuständigkeitsbereich liegen wird. Falls noch unklar ist wo der Betriebssitz begründet werden soll, kann die Erlaubnis auch bei der Wohnsitzbehörde beantragt werden.
Bei juristischen Personen ist die Lage der Hauptniederlassung ausschlaggebend.
Welche Behörde in welchem Bundesland für die Erlaubnis zuständig ist, erfahren Sie hier: Länderzuständigkeiten für die Erlaubnis nach § 34c GewO
Anschriften der zuständigen Ämter im IHK-Bezirk Frankfurt am Main:
Frankfurt am Main Hochtaunuskreis Main-Taunus-Kreis
Ordnungsamt
Gaststätten/Gewerbeordnung
Kleyerstraße 86
60326 Frankfurt am Main
Telefon: 069 212-42404
gewerbeinfo@stadt-frankfurt.de
Internetseite		 Der Kreisausschuss
Ludwig-Erhard-Anlage 1 – 5
61352 Bad Homburg v.d.H.
Telefon: 06172 999-4842 / -4840
gewerbe@hochtaunuskreis.de
Internet 		Der Kreisausschuss
Am Kreishaus 1 - 5
65719 Hofheim
Telefon: 06192 201-0
info@mtk.org
Internetseite

3. Erlaubnisvoraussetzungen

Für die Erlaubniserteilung ist nachzuweisen, dass der Antragsteller
  • persönlich zuverlässig ist,
  • in geordneten Vermögensverhältnissen lebt
  • sowie – nur bei Wohnimmobilienverwaltern – eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist.
Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden nicht verlangt.
Bei der Berufsausübung sind noch weitere Besonderheiten zu beachten, die sich aus den ergänzenden Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und – sofern Wohnungen vermittelt werden – aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz ergeben.
Grundsätzlich benötigen auch selbständige Hausverwalter die Erlaubnis nach § 34c GewO, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist – dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein – übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.
Befreit von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5:
  • Kreditinstitute mit Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG und Zweigstellen von ausländischen Unternehmen nach § 53b Abs. 1 Satz 1 KWG,
  • Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder Dienstleistungen Darlehensverträge vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen,
  • Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen EU-Mitgliedsstaat, die nach § 53b KWG unter bestimmten Voraussetzungen Darlehen vermitteln dürfen und
  • Gewerbetreibende, soweit sie nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 lediglich Verträge mit Teilnutzung von Wohngebäuden nach § 481 BGB vermitteln oder entsprechende Vertragsabschlüsse nachweisen wollen (Time-Sharing-Modelle).
Antragstellende können natürliche (z. B. nicht im Handelsregister eingetragene Einzelunternehmer*innen oder eingetragene Kaufleute) oder juristische Personen (z. B. GmbH oder AG) sein.
Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die juristische Person (Vorstand oder Geschäftsführer) als solche die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn beispielsweise dem GmbH-Geschäftsführer oder den Gesellschaftern als natürliche Person eine Erlaubnis erteilt wurde. Das sollte bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen. Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis – unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren – von den beispielsweise Gründungsgesellschafter(n) bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen.
Bei einer GmbH & Co. KG ist die GmbH Antragstellerin.
Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, BGB-Gesellschaft, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch hinsichtlich des Kommanditisten, sofern dieser Geschäftsführerbefugnis besitzt und somit als Gewerbetreibender anzusehen ist. Die nicht rechtsfähigen Personengesellschaften können keine eigene Erlaubnis erhalten.
Über das Vermögen des Antragstellers darf weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Haftanordnungen beziehungsweise eidesstattliche Versicherung in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte stehen. Eine Erlaubnis wird auch dann verneint, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde. Die Erlaubnis kann auch bei Antragstellern, die als Wohnimmobilienverwalter tätig werden wollen, verneint werden, wenn der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbracht werden kann.
Wenn derartige Versagungsgründe nicht vorliegen, hat der Antragsteller einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die allerdings auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit Auflagen verbunden werden kann.
Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Rückgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

4. Antragsunterlagen

Antragsunterlagen für Frankfurt am Main
Antragsunterlagen für den Hochtaunuskreis
Antragsunterlagen für den Main-Taunus-Kreis
Dem Antrag sind folgende Unterlagen beizufügen:
Hinweis: Die aufgeführten Unterlagen dürfen nicht älter als drei Monate sein.
  • Auszug aus dem Bundeszentralregister (polizeiliches Führungszeugnis – Antragstellung beim zuständigen Einwohnermeldeamt);
  • Auskunft aus dem Gewerbezentralregister (Antragstellung bei dem zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeamt);
  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes;
  • Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist (zu beantragen beim Amtsgericht);
  • einen aktuellen Auszug aus dem gemeinsamen Vollstreckungsportal der Länder. Informationen hierzu finden Sie unter: www.vollstreckungsportal.de

5. Gebühren

Die Erlaubnis kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen, die Kosten können aber erheblich variieren. Die Gebühr richtet sich nach dem Umfang der beantragten Tätigkeit und nach der Rechtspersönlichkeit des Antragstellers. Grundlagen für die Bemessung der Gebühren ist das Hessische Verwaltungskostengesetz.
Für die Erlaubnis als Immobilienmakler, Bauträger für eigene oder fremde Rechnungen, Baubetreuer oder Wohnimmobilienverwalter beträgt die Gebühr beispielsweise rund 340 Euro für natürliche Personen und rund 395 Euro für juristische Personen.
Für Darlehensvermittler beträgt die Gebühr für die Erlaubnis 102 bis 2.040 Euro (Ausnahme § 34i). Die Gebühren sind dabei von Erlaubnisbehörde zu Erlaubnisbehörde unterschiedlich und richten sich nach der Rechtspersönlichkeit des Antragstellers (natürliche/juristische Person) und nach der Anzahl der tatsächlich ausgeübten Tätigkeiten.
Die Gebühr für die Zuverlässigkeitsüberprüfung der gesetzlichen Vertretung und der Betriebsleitung aufgrund der Anzeige nach § 9 MaBV beträgt je nach Zeitaufwand mindestens 25,50 Euro, die Prüfung der Erklärungen nach § 16 Abs. 1 MaBV (Prüfbericht, außer in den Fällen der Negativerklären) 51 Euro und die Gebühr für die Anordnung einer außerordentlichen Prüfung wird je nach Zeitaufwand berechnet.
Auch aus Kostengründen sollte deshalb genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig. Auch im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV vorzulegenden Prüfbericht (weitere Informationen siehe Punkt 10), den Gewerbetreibende regelmäßig (auf ihre Kosten) vorzulegen haben, wenn sie eine Tätigkeit als Bauträger und/oder als Baubetreuer ausüben, ist eine genaue Überlegung ratsam.

6. Erteilung der Erlaubnis

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller auszuüben beabsichtigt. Allerdings kann die Erlaubnis, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter die beruflichen Zugangsvoraussetzungen. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss der Beginn bei der Gemeinde des Betriebssitzes angezeigt werden. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

7. Weiter zu beachtende Vorschriften

Aus der MaBV ergeben sich weitere Verpflichtungen für die Gewerbetreibenden, wie unter anderem
  • eine geeignete Versicherung abzuschließen,
  • Buchführung und Rechnungslegungsvorschriften,
  • innerhalb von drei Jahren 20 Fortbildungsstunden zu absolvieren,
  • Informationspflichten gegenüber den Auftraggebern und
  • die Verpflichtung eine Sammlung der Werbeinserate anzulegen.
Weitere Informationen zu der Weiterbildungspflicht sowie weitere Regeln finden Sie hier.
Immobilienmakler müssen außerdem bei der Vermittlung von Wohnraum das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung beachten.
Nicht den Vorschriften der MaBV unterliegen Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter, die den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen. Dies gilt auch für Gewerbetreibende, die den Abschluss von Verträgen über die Nutzung der von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte, gewerblichen Räume oder Wohnräume vermitteln oder Abschlussgelegenheiten nachweisen (Hausverwalter).

8. Prüfungsberichte für Bauträger und Baubetreuer

Nach § 16 MaBV hat der Gewerbetreibende für jedes Kalenderjahr einen Prüfungsbericht erstellen zu lassen, der der Erlaubnisbehörde bis spätestens zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres zu übermitteln ist.
Liegt während des Berichtszeitraumes keine einschlägig gewerbliche Tätigkeit vor, muss anstelle des Prüfungsberichts eine sogenannte Negativerklärung unaufgefordert bis spätestens zum 31. Dezember des darauffolgenden Jahres eingereicht werden. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben.
Sofern ein Gewerbetreibender auch nur einen einzelnen Auftrag im Sinne des § 34c GewO durchgeführt hat, muss er einen Prüfungsbericht vorlegen. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Tätigkeit kein Umsatz erzielt wurde.
Der Prüfungsbericht muss gemäß § 16 Abs. 1 Sätze 3 bis 5 MaBV einen Vermerk darüber enthalten, ob Verstöße des Gewerbetreibenden gegen die Verpflichtungen aus §§ 2 bis 14 MaBV festgestellt worden sind. Die konkreten Verstöße sind in dem Vermerk aufzuzeigen. Der Vermerk ist von dem Prüfer mit Angabe von Ort und Datum zu unterzeichnen. Die elektronische Namenswiedergabe genügt. Werden keine Verstöße festgestellt, ist dies zu bestätigen. Im Übrigen ergibt sich der Inhalt des Prüfungsberichts aus dessen Zweckbestimmung, die zuständige Behörde über die geschäftliche Tätigkeit des Gewerbetreibenden während des Berichtszeitraums zu unterrichten.
Geeignete Prüfer sind nach § 16 Abs. 3 MaBV Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften und bestimmte Prüfungsverbände.

9. Aus- und Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft

Eine Übersicht der Aus- und Weiterbildungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft finden Sie hier.